海安零距离

查看: 5820|回复: 1

为贯彻南通楼市新政,向海安住建部门对新建商品房规范预售备案价格和开盘方式的建议

    [复制链接]
发表于 2021-5-12 16:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
近年来,海安城区及乡镇新建楼盘上市较多,特别是2021年,在售和即将预售的纯新盘约近10多个,2020年底上市的地块楼面价较高,楼面价基本都在4500/㎡-12000/㎡左右,开盘价最低起价都在1万起步,部分两万以上。

一:目前海安楼市政策不限购不限价不限售,这种情况也容易造成当地楼市对于备案价格和开盘方式没有任何的规范性和约束性,不懂各开发商和物价部门对预售楼栋的一房一价涨幅定律是按照什么规定来的,特别是一些拿地较长的楼盘,低价拿地,延期开发建设,然后再高价开盘,有关职能部门应针对这些楼盘进行一些必要的销售限制及备案价格限价(目前南通各区土拍都实行双限政策,即限楼面价限后期开盘备案价,锁资人数超过预售套数2倍大多数都采取摇号方式)。  
26f3e8ceccc1621b42a3bcff22c18870.jpg
(1):调整备案价的规范性:海安目前的状况是开发商几年前3000/㎡不到的楼面价能备案到均价12000/㎡,今年刚拿地的6000/㎡不到的楼面价也就备案到12000/㎡左右,楼面价成本很低的楼盘不懂当地物价局怎么备案到市场价的?是参考周边二手房的均价,还是拿周边新盘的均价来做对比的?有的新盘隔月加推备案价格就直接大几百一平的涨,不知道怎么备案通过的?是遵循什么涨幅规律?麻烦知道的举个手。

个人了解,南通目前是新盘加推三个月内不管你开多少次多少栋,三个月之内是不可以随意调整备案价,超过三个月,可在原楼面价格的10%进行上涨备案价格,依次循环,海安目前采取的是超过半年上涨原开盘均价的5%,超过一年上涨原开盘价的10%,不知道我说的对不对?个人觉的海安楼盘加推的备案价格的规律的每次开盘都涨点,特是是低价盘,而且每次只开1-2栋,玩起饥饿营销的模式,当然,性价比不高的盘,你让它涨它都不涨,比如海安东南星湖板块的一个盘。
ff29ae02cf624b0945c78d2a7c23b093.png
建议:对于拿地较长且楼面价较低的楼盘进行一定的限价,不能放任开发商低价拿地,高价开盘,对于开发商加推的楼栋进行二次调价备案,物价局和住建局应遵循国家提倡稳定房价的政策,结合南通目前的双限政策,对于低价盘采取调价备案通过后,3个月内加推的不得再次调价备案,若超过3个月可向物价局申请调价备案,物价局应采取涨幅空间控制在原楼面价的10%-15%左右进行适当调整,依次循环。对于后期限价盘或低价盘,海安住建部门应学习南通对其出台限价政策,这方面海安职能部门应进行监督。

(2):房屋网签备案信息应透明化:海安作为全国各项排名靠前县级市,不限购也不限价,开发商开盘预售价格都是海安各职能部门参考周边楼盘和周边二手房价格作为参考,但是个人觉得海安政府职能部门对楼盘的公开不够透明度,本地的楼盘的土拍,预售信息,以及销售备案信息都看不了,作为这些信息应该在政府的官方网站公开透明出来。也是普通老百姓对楼市的关心,海安后期上市地块和楼盘会比较多,一些信息应该集中在一个网站公示公告,比如拆迁公示,国有土地挂牌,国有土地上市拍卖,楼盘预售时间以及开盘前的备案一房一价,楼盘月成交套数,商品房网签公示,月撤销套数等等,预售价格不公开,不透明,容易让开发商或他人占空子,出现屯房现象后期再加价出售,这方面当地职能部门可以参考南通或常州,海安在2014年-2015年的海安房产信息网都能看到的,后来网站突然撤销了,曾经咨询过海安住建部门,说网站集约化建设要求,请问楼栋销售备案信息到哪里查?

开盘方式应公平公正:这是个重点话题,目前了解海安开盘方式基本有四种:
1:提前验资锁资蓄客:选房当天通知谁先到现场,谁就先选。
优点:先到先得,建议提前蹲守在售楼部,售楼部张贴房源销售表更为透明。缺点:搞不清前面的那些人是什么时候先选先定,容易出现提前关系户内定的情况。
2:手机微信线下选房(目前各大开发商都用的明源客软件),规定时间开始,谁先抢到心仪的房源就是谁的。
优点:避免大量人群聚集选房,降低开盘成本。缺点:容易出现软件抢房或者关系户内定的情况,后台开盘提前锁定房源,暗箱操作最严重。
       3:提前验资再采取线上或线下兵乓球摇号或者电子摇号方式:
优点:公证处兵乓球随机摇号,摇到者5-10人一组按照号码顺序限制一个号一个人进入选房区,进去选房前,选房区摄像全程实时传达给待选房区的显示屏,公开透明 缺点:暂无
       4:银行APP保证金验资规定时间顺序选房:
优点:售楼部可提前演示教程,购房者可自行锁资或者开发商销售及银行人员协助锁资,在规定时间内按照秒数谁先锁谁先选房的顺序,有时间为证。缺点:除非银行APP系统出现问题。
ba0aaa809c86aca31d76a0590e58ba19.png

建议:以上看来,以摇号方式或者银行APP保证金验资方式最为公开透明,无暗箱操作办法,最为适合低价盘预售,目前海安大部分楼市都实行的前两种开盘方式,缺点较多,有失公平公正,一些低价盘开发商,开盘时突然提高选房要求,明着来的是要求连同车位及储藏室购买的或者全款购房的优先选房,暗着来的是部分关系户提前内定房号,暗箱操作,不排除涉及利益关系。多年前海安西南板块某楼盘捆绑车位销售,被购房者举报后,住建局要求摇号销售,平息事态。作为当地对口的住建部门,应当引起重视,加强对开发商监管制度,必须拿到预售许可证后公开一房一价备案价,才可以进行排号,验资锁资再开盘销售,这也是国家三部委有明文通知的。当地住建部门应当规范价格备案和开盘方式,建议锁资人数一旦超过预售套数2倍,就应该采取最公开透明摇号开盘方式,毕竟普通购房者是弱者,大多数都是老百姓,关系户毕竟是少数,开发商不得随意提高购房要求,物价部门严格控制备案价格,住建部门监管开盘方式。这样在遵守楼市政策的情况下,公平公正开盘。

三:多年前三部委就曾经出台过相关政策,《通知》要求,加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体包括:加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预订款等各种形式变相预售商品房。未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的,责令其限期整改;对拒不整改的,要从严查处,直至取消开发企业资质。
cba9a181af2b4202f0b65db3b5bc3cee.jpg
四:建议:在开发商楼栋预售之前申请价格报备时,严格执行国家预售规定情况下,海安住建部门对预售楼栋应注明预售楼栋的开盘时间及地点,住宅预售均价,车位及储藏室的最高预售价,采取什么开盘方式,是否允许购房人选择使用公积金贷款或公积金加商业组合贷款,精装修房价格标准,是否有其它附加要求,然后住建部门官网应该提前公示,这些应该公示的信息海安住建部门一样都没有要求开发商公开过,还是不懂怎么做?政府工作职能在哪里?想想这些年海安住建部门基本没有在房产政策上出台过地方性的适用规则出来,这方面不懂可以参考南通目前采取的预售信息。

多年前三部委就曾经出台过相关政策,《通知》要求:加强对商品房预(销)售活动的动态监管。各级房地产管理部门要抓紧建立健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度。商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。严禁将购买的未竣工预售商品房再行转让。
来源:海安逸夫楼市在线

发表于 2021-5-28 11:11 来自手机 | 显示全部楼层
海安中骏世界城开盘在即,需要的联系15371926690
front1_0_FkroDk70h1GUQGkmyo2rJDPOWSGK.1622171414.jpg
来自: iPhone客户端
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 快速注册

本版积分规则