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    中国将出现10多20个超级城市!强省会时代的房产投资逻辑

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    发表于 2018-10-11 22:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
    摘要:从绝对价值上说,必须盯着最有影响力的10多20个超级城市

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    撰文|张银银&编辑|欣欣然
    超级城市之间的竞争愈演愈烈。
    新近的“参战者”济南。山东提出要提高省内济南的首位度,可能要进行区划调整的消息更是引发热议。
    而在此之前,山东的计划单列市青岛早已“参战”,不同于中西部省会“抢人”,而是抢大学。
    这两年的网红西安,不仅在“抢人”上动作极大,招商引资动作频频,城市营销如火如荼,还整体获得了西咸新区的代管权,一个超级西安呼之欲出。
    中西部的成都、武汉、郑州、长沙、合肥等的举措更是不用多讲;东部沿海的广州、深圳、杭州……以及老牌直辖市天津也坐不住。
    上述总总,其实包含两层意思,首先是大部分省城,都想做强省会,提高其在省内的首位度。
    接着,衍生出第二层意思,有条件的(非省会、非计划单列、非直辖市)较大体量城市、省会、计划单列市、直辖市,都想晋级我国超级城市序列,甚至是要做有一定全球地位、影响力的城市。
    京沪广深等的地位,当然不需要说,已经在那里。
    超级城市竞争的背后,其实是资本走向和发展的比拼。之于个体,当然就是如何锚定自己的位置和资产配置,其中当然包括杆友关心的房产怎么投资。
    是的,超级城市竞争时代,或者说强省会时代,房产如何投资?今天杠杆游戏就来做个简要分析。

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    1、强省会在我国为什么会出现?其实也是经济规律的体现
    先从强省会的出现和逻辑说起。讲清楚了这一点,才好说下文投资的抉择。
    在我国,长期存在对强省会的批评声音。主要是中西部欠发达省份三四线城市的部分居民,部分有识之士,对省城一家独大的不满。
    从经济社会公平角度而言,这样确实不好。但是因为地理区位、经济开放秩序、经济基础、资源禀赋等因素,中西部比沿海落户,这是没办法的事情。
    这样的情况下,是做大省会,还是撒胡椒面,均贫富,不言而喻。省会因为具备太多的优势,做大的可能和潜力往往也是较好的。而且,各类资源包括企业投资,更多愿意砸向省会,这本身也是资本逐利的经济规律。
    这和世界有发达国家,有发展中国家一个道理。发达国家自然有更多的国际巨头,因为可以并孕育出非常多的好企业,这些国家才发达。
    于是,难道你简单说世界应该公平,就要求发达国家的大企业,放弃自己在发达国家的利益,全部去投资欠发达国家?这可能血本无归。
    具体到我国也是一样,之于全国,沿海发达,中西部相对落后。如果你对强省会不满,那么是不是也要说,东部沿海发达是不对的。

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    之于到每个省,也有一两个冒尖的城市,其他相对差一些,中西部省份就更是。
    省会天然有太多优势,把这些优势利用好,做更强,这是非常正常的。如果整个省本身欠发达,省会一样很弱,这反倒说明这个省更失败。
    当然,过犹不及肯定也不好。比如四川发现问题,就提出了一干多支;而更早之前湖北搞了一主两副,已经进入收获期。
    实际上,放眼全世界,除了德国这样的少数国家,大部分发达国家也是一样,国内不同区域、城市之间有较为明显的发展落差。
    之于东亚发达国家的代表日本、韩国,更是如此。两国首都经济区(大都市区)无论经济体量,还是人口,都占绝对优势。当然,他们国土面积和人口和我们比都不算大,出现上述情况倒也不奇怪。
    但如果把我们的中西部强省会,放到东京大都市区、首尔大都市区的语境下去思考,也就好理解了。
    说了这么多,杠杆游戏想说的是,既然强省会在中西部不可避免,甚至在少数沿海省份也有这个趋势。
    那么,作为个体,更应该考虑的不是抱怨,而是如何规划自己的职业和发展,包括下文重点要说的,强省会时代,房产应该怎么投资?
    2、从绝对价值上说,必须盯着最有影响力的10多20个超级城市
    从日韩的经验,以及西方发达国家走过的路看,越大的城市,楼市价值越坚挺。这是最基本、最根本的信条。
    城市,就是各种资源汇聚的总和,反映的最终结果就是体量、人口、GDP等。有人有钱,自然就有房子的价格。
    在《看完10大城市供地,超级城市争霸一目了然!》(4月27日)一文中,杠杆游戏分析过,我国当下最有影响力的10个城市,基本是很清晰的。
    几个直辖市自然都是。
    北京就不用说,作为大国首都,正常情况下,其房产价值不必质疑。
    杠杆游戏在《广州重庆天津怎么了?超级城市争霸进入高质量竞争阶段!》(8月1日)一文中分析过,广州、天津、重庆的经济和地位。
    广州千年鼎盛。津渝除了清末、民国以来两个城市经历的风云变局,也是世界工业革命后,蓝色海洋(大江大河)文明的体现。
    上海亦是。同时,因为历史的偶然和必然,上海从清末开始,逐步取代广州,成为我国最大的门户城市。
    深圳、杭州、成都、武汉、南京这些都不用说,体量摆在那里。
    接着,深圳以外的几个计划单列市,厦门、宁波、青岛、大连等一定都是有发展前途的。不要只看他们中部分城市,当下可能面临的压力、困难,省内外竞争之类,或者当下的房子价格走势。
    长期来说,要明白,人类进入纸币时代后,房子的资产价格大部分时候是向上的。核心城市的走势最明显。
    此外,不是谈到强省会吗,主要省会也都是有价值的。有的论者会特别强调某些省不行、甚至某些直辖市可能会不行。
    但是他们忽略了,我们是14亿人口的大国,全球人口过亿的国家才13个。我们出现10多20个有全球影响力的城市,实际都不奇怪。
    结论就是,强省会越来越强也好,超级城市争霸也好,最终结果不会是你死我活,我们国家够大,容得下10多20个超级城市。

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    对了,文初说到济南可能扩大行政区划,以及此前合肥、成都的区划调整,杠杆游戏也谈谈这些省会调整区划后,对楼市的影响。
    我国的治理体系决定了,通过行政手段,整合或重新划分行政区划,这是不足为奇的。从1949年以来,在各省市已经经历了无数次。每一回,都有当时的需要。
    比如近几年,合肥要做大,成都要建第二机场、要突破龙泉山脉向东,所以他们要更多地盘。
    调整不是小事,其实也都不容易。总的来说,较大体量的城市获得更多土地后,城市发展潜力和后劲更足。相应的,楼市利好这是一定的,包括新增区划内的房产。
    3、最起码可以锚定有影响力的城市群、大都市区
    考虑到我国未来的人口结构,大部分中小城市,十年后的人口增长是会遇到明显瓶颈的。
    所以,放到全国来看,上述10多20个超级城市,以及他们背后的大都市区、城市群,发展会比较凸显。
    每个人都有自己的现实和处境,别说投资,上述城市主城区的上车房,部分杆友或许都吃力。那么怎么办?
    无论是职业发展,还是房产配置,可以锚定上述有影响力的城市群、大都市区适合自己的地方。
    实际上,我国未来的所谓10多20个超级城市,不仅仅是他们之间的争战,更多是他们背后超级城市群发展档次、体量之间的较量。
    比如长三角、珠三角、京津冀,你叫杭州湾、粤港澳大湾区、渤海湾也罢,反正还是那个城市群,他们肯定是我国最顶级的,也是具备世界影响力的。
    其他如海西城市群、山东半岛城市群、成渝城市群、中原城市群、长江中游城市群、哈长城市群、辽中南城市群等,最终结果都不会差。
    所以,应该怎么选择,其实是非常清晰的。

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    回到强省(包括房产价值较好)在我国的出现,以及在中西部省份可能长期如此上来。除了有其经济逻辑之外,杠杆游戏最后也要补充一下:
    发达国家之所以发达,是因为人家整体发达,最短的那块木板,也不算差。这方面,确实是我们需要努力的。
    不能让落后的地方长期不怎么发展,差距肯定会有,但放到全世界去比,这些地方也得达到一定的发展水平,如此,我们才算成为强国。
    而且,这个步伐下一步得加紧。如何平衡强省会和其他区域的发展,对我国是个考验。
    但是杠杆游戏要指出,即便我们有朝一日全国普遍较为发达了,有影响力的城市群、大都市区、较大体量的城市,其房产价值,基本还是会高一些的。
    特别是考虑到人口走势,这个逻辑更是很难逆。
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